Par Giselle Kakamousias – Vice-présidente, division des impôts fonciers
Turner Drake & Partners Ltd.
Présidente du groupe de travail de l’ACELS du Canada atlantique sur l’impôt foncier
www.turnerdrake.com
Le texte qui suit est un bref tableau schématique des dates importantes, des échéanciers ainsi qu’un résumé des problématiques auxquelles seront confrontés les propriétaires et les exploitants des entreprises d’entreposage libre-service dans les quatre provinces Atlantiques :
NOUVELLE-ÉCOSSE
Date limite pour le dépôt d’un appel :
21 jours après l’envoi de l’avis d’évaluation par la poste (pour 2011, la date limite était le 7 février)
Date de l’expertise :
Deux ans avant la date d’évaluation (donc le 1er janvier 2009 pour l’année 2011)
Fréquence des réévaluations :
Annuelles
Prochaine occasion de porter une évaluation en appel :
Pré-inscription pour les évaluations de 2012, automne 2011, ou appel en janvier 2012
Méthode(s) utilisée(s) par les experts en évaluation :
Considération des coûts généraux. Utilisation intermittente de l’approche par revenu lors de l’appel, comme moyen de vérification de l’équilibre financier.
Problèmes d’évaluation actuels :
Les ventes récentes (par exemple, années 2010/2011) problématiques pourraient entraîner une augmentation des évaluations pour 2012 et 2013. Toutes les évaluations similaires devraient être contestées.
Le climat économique et le contexte spécifique à l’industrie lors de l’expertise de 2011 et 2012 peut éventuellement favoriser la réduction des valeurs obtenues.
Les évaluateurs peuvent demander des informations afin d’évaluer la propriété en fonction du revenu généré. L’omission de répondre à de telles demandes lorsqu’elles sont adressées sous l’autorité de la Loi sur l’évaluation pourrait se traduire par le retrait du droit à l’appel, il est donc recommandé de répondre à toutes les demandes reçues. Néanmoins, la valeur de toute l’entreprise doit d’abord être retirée du flux des revenus.
NOUVEAU-BRUNSWICK
Date limite pour le dépôt d’un appel :
30 jours après l’envoi de l’évaluation par la poste (pour 2011, la date limite était le 31 mars)
Date de l’expertise :
Le 1er janvier de l’année précédant la date de l’évaluation (par exemple, le 1er janvier pour l’année 2011)
Fréquence des réévaluations :
Annuelles
Prochaine occasion de porter une évaluation en appel :
Pré-inscription pour les évaluations de 2012, automne 2011, ou appel en mars 2012
Méthode(s) utilisée(s) par les experts en évaluation :
Considération des coûts généraux. Utilisation croissante de l’approche par revenu, particulièrement lors de l’appel.
Problèmes d’évaluation actuels :
Ventes récentes (par exemple, années 2010/2011) problématiques pourraient entraîner une augmentation des évaluations pour 2012 et 2013. Toutes les évaluations similaires devraient être contestées.
Le climat économique et le contexte spécifique à l’industrie lors de l’expertise de 2011 et 2012 peut éventuellement favoriser la réduction des valeurs obtenues.
Les évaluateurs peuvent demander des informations afin d’évaluer la propriété en fonction du revenu généré. L’omission de répondre à de telles demandes lorsqu’elles sont adressées sous l’autorité de la Loi sur l’évaluation pourrait se traduire par le retrait du droit à l’appel, il est donc recommandé de répondre à toutes les demandes reçues. Néanmoins, la valeur de toute l’entreprise doit d’abord être retirée du flux des revenus.
Île-du-Prince-Édouard
Date limite pour le dépôt d’un appel :
90 jours après l’envoi de l’évaluation par la poste (pour 2011, les envois postaux ont été faits le 6 mai; la date limite est donc le 4 août)
Date de l’expertise :
Le 1er janvier de l’année précédant la date de l’évaluation (par exemple, le 1er janvier 2011 pour l’année 2011)
Fréquence des réévaluations :
Annuelles
Prochaine occasion de porter une évaluation en appel :
La fenêtre disponible s’étend jusqu’au 4 août
Méthode(s) utilisée(s) par les experts en évaluation :
Considération des coûts généraux. Utilisation croissante de l’approche par revenu, particulièrement lors de l’appel.
Problèmes d’évaluation actuels :
Le climat économique et le contexte spécifique à l’industrie lors de l’expertise de 2011 et 2012 peut éventuellement favoriser la réduction des valeurs obtenues.
TERRE-NEUVE
Deux entités d’évaluation sont disponibles à Terre-Neuve et Labrador : la ville de St- John’s (qui évalue les propriétés sur son territoire), et l’Agence d’évaluation municipale, la «MAA», Municipal Assessment Agency (qui est responsable des évaluations pour le reste du territoire de la province).
Les deux juridictions évaluent les propriétés en suivant la même approche, et les normes qu’elles appliquent sont similaires. En cas disparité entre les valeurs, les justifications concernant ces différences sont expliquées ci-dessous.
Date limite pour le dépôt d’un appel :
30 jours après l’envoi de l’avis d’évaluation par la poste. Ni la MAA ou la ville de St- John’s n’a déterminé de date d’envoi postal. L’envoi postal des avis peut-être effectué sur une base aléatoire.
La MAA a envoyé les avis de 2011 le 4 octobre 2010; la date limite était le 3 novembre.
La ville de St-John’s a posté ses avis de 2012 en février 2011; la date limite était le 2 mars 2011.
Date de l’expertise :
Le 1er janvier deux ans avant la première année du cycle d’évaluation (par exemple, le 1er janvier 2008 pour l’année 2011). La date d’expertise sera déplacée au 1er janvier 2010 pour l’année d’évaluation 2013.
Fréquence des réévaluations :
À chaque trois ans. La prochaine réévaluation sera effectuée pour le cycle d’évaluation 2013-2015.
Prochaine occasion de porter une évaluation en appel :
Automne 2011 pour 2012 (NL) et (probablement) automne 2011 pour 2013 (St-John’s)
Méthode(s) utilisées par les experts en évaluation :
Utilisation plus fréquente de l’approche par revenu. Il s’agit de la méthode la plus fréquemment utilisée, particulièrement pour les opérations de plus grande envergure.
Problèmes d’évaluation actuels :
Les conditions de l’industrie à la date d’expertise pour le cycle débutant en 2013 peuvent éventuellement entraîner une réduction des valeurs d’évaluation obtenues. Toute réduction obtenue pour 2013 sera appliquée pendant 3 ans en raison de l’application du cycle triennal d’évaluation.
Le problème de l’évaluation du taux d’occupation pour les opérations d’entreposage libre-service sur le territoire de NL fait présentement l’objet de représentations devant la Commission de révision de l’évaluation foncière et du tribunal à St- John’s et Mount Pearl. Les parties sont en attende d’une décision. Tous les propriétaires devraient être vigilants afin de bien protéger leurs intérêts en déposant leur appel à la prochaine période d’ouverture des demandes de révision (2012 pour NL et 2013 pour St-John’s). L’élimination du facteur d’occupation pourrait se traduire par une réduction d’impôt foncier allant jusqu’à 50 %.